法治日報全媒體記者 趙紅旗

通訊員 韋德濤 宋福蕊

“2024年，物業(yè)類(lèi)糾紛收案3469起，調解成功3201起，調解成功率提升至92%，最大限度將物業(yè)糾紛化解在前端?！?月6日，河南省新鄉市紅旗區人民法院院長(cháng)吳俊喜指著(zhù)手頭的一組數據向《法治日報》記者介紹說(shuō)。

紅旗區法院轄區內有141個(gè)住宅小區和43家物業(yè)公司，過(guò)去，涌入法院的物業(yè)類(lèi)糾紛讓辦案法官不堪重負，給社區治理帶來(lái)很大難度。2024年以來(lái)，法院依托區綜治中心，聚力聯(lián)動(dòng)解紛，探尋物業(yè)糾紛治理“最優(yōu)解”。

多方聯(lián)動(dòng)

物業(yè)糾紛涌現，已成為影響城市基層社會(huì )秩序與市民“獲得感”的一個(gè)重要因素。如何化解小區的物業(yè)糾紛，維護居民生活安寧和小區和諧穩定，成為社區治理中亟待破解的課題。紅旗區法院從涉案小區平均繳費、成訴率和敗訴率等情況入手，繪制成物業(yè)糾紛分布圖，運用紅、黃、綠三種色彩標準劃分小區，實(shí)施“一色一策”：“紅色”小區矛盾多發(fā)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)，需要加大治理力度；“黃色”小區則需要動(dòng)態(tài)跟蹤適時(shí)引導；“綠色”小區是最終的治理目標，需要提煉經(jīng)驗、復制推廣。

紅旗區法院經(jīng)實(shí)地走訪(fǎng)調查發(fā)現，“紅色”小區多數業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，業(yè)主和物業(yè)公司之間的對立情緒嚴重。找到“病灶”后，紅旗區法院依托紅旗區綜治中心，協(xié)調城建、街道、居民委員會(huì )、水電熱力等相關(guān)單位形成聯(lián)動(dòng)機制，擴展糾紛化解鏈條。

某小區房屋漏水、外墻瓷磚脫落，業(yè)主向物業(yè)公司反映，卻遲遲得不到有效解決，大批業(yè)主拒繳物業(yè)費，業(yè)主與物業(yè)公司對立情緒嚴重。紅旗區法院邀請住建、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì )、業(yè)主代表坐在一起協(xié)商調解，承辦法官通過(guò)釋法析理，促成雙方達成和解協(xié)議，業(yè)主同意補交物業(yè)費用，物業(yè)公司配合協(xié)助找開(kāi)發(fā)商限期解決漏水、瓷磚脫落等問(wèn)題。

一小區因業(yè)主拒交物業(yè)費而產(chǎn)生大規模物業(yè)糾紛，涉訴業(yè)主多達483戶(hù)，紅旗區法院將其中一戶(hù)業(yè)主的案件進(jìn)入訴訟程序，通過(guò)“示范訴訟+多元調解”解決糾紛問(wèn)題。法院判決后，人民調解員及時(shí)跟進(jìn)調處，多數業(yè)主接受調解，實(shí)現“審理一個(gè)、調解一批、教育一片”的效果。

“電動(dòng)車(chē)能不能在樓道里充電？物業(yè)公司應該盡到怎樣的提醒義務(wù)？”紅旗區法院挑選有典型意義的案件，到小區內開(kāi)展巡回審判，邀請小區居民、人大代表、政協(xié)委員等現場(chǎng)觀(guān)摩。同時(shí)采用“庭審+普法”的模式，由審判法官現場(chǎng)答疑，講解典型的物業(yè)糾紛案例，為業(yè)主普及法律知識，起到以點(diǎn)帶面的輻射效果，提高業(yè)主和物業(yè)公司的法治意識。

及時(shí)化解

2014年，某小區業(yè)主韓某家里剛裝修好，地下室就遭水淹，損失較大。經(jīng)過(guò)協(xié)商，原物業(yè)公司負責人口頭承諾，暫不用繳納物業(yè)費，但并未簽訂協(xié)議。2024年，物業(yè)公司負責人更換，要求韓某補交欠費。雙方因此產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司將其訴至法院。

在法院調解下，雙方各讓一步，物業(yè)公司減免業(yè)主部分物業(yè)費，業(yè)主一次性補繳剩余欠費，承諾今后不再以此為由拒繳物業(yè)費。

紅旗區法院將成訴率介于業(yè)主總數的1%-5%之間、上年度敗訴率不高于成訴案件的10%的小區標記為“黃色”。這類(lèi)小區雖未產(chǎn)生大規模集體訴訟，但小區內仍不時(shí)產(chǎn)生糾紛。紅旗區法院把梳理出的相關(guān)情況通報給紅旗區綜治中心，區綜治中心分區域指定調解員為小區定向聯(lián)絡(luò )員，聯(lián)絡(luò )員對物業(yè)公司服務(wù)管理實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤，督促物業(yè)公司提升管理水平，同時(shí)通過(guò)定期實(shí)地走訪(fǎng)和線(xiàn)上交流，向居民了解小區動(dòng)態(tài)，捕捉到矛盾糾紛后及時(shí)分析研判，及時(shí)進(jìn)行化解。

2024年12月1日，紅旗區綜治中心集中約談25家物業(yè)企業(yè)負責人，紅旗區法院相關(guān)負責人通報物業(yè)糾紛案件立案、調解和審判情況。當月，法院收錄物業(yè)類(lèi)案件527件，案件調解成功率達67%，得到物業(yè)公司和業(yè)主的認可。

源頭預防

“真是太感謝咱們的調解員了，為我們物業(yè)公司成功化解了多起物業(yè)糾紛起訴案件，還促使200多戶(hù)未起訴的業(yè)主主動(dòng)繳納物業(yè)費……”1月22日，某物業(yè)公司負責人專(zhuān)程來(lái)到紅旗區綜治中心表示感謝。

某小區部分業(yè)主以未入住為由拒絕繳納物業(yè)費。調解員田文生上門(mén)了解到，業(yè)主對物業(yè)公司的管家態(tài)度、保安服務(wù)禮儀等比較滿(mǎn)意，但因為未入住而產(chǎn)生心理不平衡。他釋法說(shuō)理解開(kāi)業(yè)主“心結”，矛盾成功化解。

“我們劃分的‘綠色’小區，業(yè)主總體上對物業(yè)服務(wù)比較滿(mǎn)意，絕大多數業(yè)主能及時(shí)繳納物業(yè)費，如果發(fā)生物業(yè)糾紛，由調解員調解，調解不成則進(jìn)入訴訟程序，由速裁團隊進(jìn)行快速審理并判決結案?！眳强∠舱f(shuō)。

針對“綠色”小區的治理經(jīng)驗，紅旗區法院發(fā)揮“府院聯(lián)動(dòng)”機制作用，與區綜治中心、區住建局建立聯(lián)席會(huì )議、信息通報交流等制度，并就物業(yè)服務(wù)問(wèn)題多次與市住建局、市物業(yè)協(xié)會(huì )商討深化物業(yè)服務(wù)類(lèi)案件的治理，健全完善物業(yè)糾紛化解機制，從源頭預防物業(yè)糾紛，實(shí)現社區治理常態(tài)化和規范化，全面推進(jìn)平安社區建設。